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Ao
Sr. André François
Marcos Serinolii,
engenheiro civil CREA 060 1 06093-2; João Camilo Ribeiro, engenheiro
agrimensor CREA 060060792-3; José Augusto Armani, engenheiro agrônomo
CREA 060156904-3, em atenção à expressa solicitação de Vossa Senhoria, para
a elaboração do Laudo Técnico do Imóvel, a seguir descrito, após realizarmos
os necessários estudos, levantamentos, vistorias e pesquisas, vimos mui
atenciosamente, apresentarmos o resultado de nosso trabalho, consubstanciado
no seguinte
Laudo Técnico
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Interessado: |
ANDRÉ FRANÇOIS |
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Objetivo: |
LAUDO TÉCNICO |
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Denominação: |
FAZENDA RAPOSA |
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Imóvel: |
ÁREA RURAL |
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Área: |
89,20 HECTARES |
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Município: |
JACUPIRANGA/SP |
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Comarca: |
JACUPIRANGA/SP |
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Título: |
MATRÍCULA
14.090
DO CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS
DE JACUPIRANGA/SP |
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Proprietário: |
ANDRÉ FANÇOIS |
INTRODUÇÃO
A região onde se encontra
a Fazenda Raposa é conhecida como “Vale do Ribeira”, que em
sua porção paulista abrange 1.709.000 ha, que em sua maioria apresenta
vegetação natural, constituindo a maior remanescente de mata atlântica do
litoral brasileiro.
Existem no
Vale do Ribeira vinte parques naturais e áreas de proteção natural, com
áreas para visitas públicas em turismo ecológicos com cavernas naturais,
trilhas ecológicas, esportes radicais (Tracking, rapel, camping, vôo livre,
mergulho marítimo, pesca esportiva), ilhas e praias paradisíacas, entre
outras atividades turísticas.
Todas as atividades
situadas, estão em franco desenvolvimento, muitas iniciada face ás
facilidades de acesso, que a duplicação da Rodovia Régis Bittencourt
(BR-116) proporciona, em fase final.
É a posição que o Vale
do Ribeira se encontra entre duas grandes capitais brasileiras, São
Paulo e Curitiba e próximo ao maior porto da América Latina
(Porto de Santos).
Somando tudo isso, temos
que com o término das obras da duplicação da Rodovia Régis Bittencourt,
conhecida como o principal corredor de escoamento do Mercosul,
oferecerá melhores condições para o desenvolvimento da região, com a
ampliação de empresas de serviços e industrias modernas não poluidoras.
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1 - CONSIDERAÇÕES
PRELIMINARES:
Versa o presente trabalho
sobre a elaboração do Laudo Técnico do seguinte imóvel:
-
Imóvel de
uso rural, denominado "FAZENDA RAPOSA", contendo área de 89,20 hectares,
situada no município e comarca de Jacupiranga/SP.
2 - VISTORIAS:
2.1 – Ocupação do Solo:
O imóvel vistoriado,
"Fazenda Raposa" está situado no município e comarca de Jacupiranga, estado
de São Paulo/Brasil.
O acesso ao imóvel é
feito, pela rodovia SP-193, de terra batida, que liga a cidade de
Jacupiranga à cidade de Cananéia, conhecida como “Estrada do Canha” na
altura do km 36.
O imóvel dista 12 km do
centro da cidade de Jacupiranga e 35 km da cidade de Cananéia, faz parte
integrante da zona rural, com ocupação predominante de grandes propriedades.
O imóvel não interfere em parques estaduais, reservas florestais ou áreas de
proteção ambiental.
A exploração agrícola
principal da região é a da banana, encontrando-se em menor escala a
exploração do chá, cana de açúcar, além da piscicultura, gado de corte e
leiteiro, plantas ornamentais e silvicultura (pinus e eucaliptos).
A estrada que dá acesso
até a casa sede, a partir da rodovia, é constituída parte por terra batida e
restante pavimentada em concreto armado, que possibilita o trânsito local
durante o ano todo, inclusive por caminhões. Classificando o imóvel de
situação muito boa, com importância relativa das distâncias, a parte da
estrada concretada mede 550 m de extensão por 5,20m de largura e 0,12m de
espessura e a de terra apiloada mede 850 metros.
2.2 - A propriedade possui
um relevo suave e ondulatório, a erosão é moderada e está controlada.
2.3 - Recursos
hidrográficos são abundantes no imóvel, possuindo diversas nascentes e
cursos d'água, sendo o principal o Rio Canha que corta o imóvel.
2.4 - A infra estrutura
pública disponível no local compõe-se rede de energia elétrica, telefônica e
escola de primeiro grau. Possui ainda serviços de conservação e limpeza das
estradas, sendo servidos por companhias de transportes coletivos municipal e
intermunicipal.
2.5 - A área total da
propriedade é de 89,20 hectares e seus principais solos estão assim
ocupados:
2.5.1- Trinta -nove
(39,00) hectares de revestimento vegetal espontâneo (mata), que recobre a
parte do imóvel localizada à margem direita da rodovia que liga a cidade de
Jacupiranga a Cananéia e junto a divisa esquerda da área
do outro lado da estrada já citada. É do
tipo floresta perinifólia latifolhada higrófica costeira mantida como face
exuberante denso, ostentando indivíduos arbóreos de 10 a 20 metros de
altura, por força da alta higroscopicidade que recebem as encarpas as quais
se antepõem a massa líquida litorânea evaporada. Assim as essências que
apresentam madeiras nobres são: araribá, canela sassafrás, canela branca,
arapaçu, peroba, guaviruva e outras essências de madeira branca, podendo ser
incrementado o manejo auto sustentado das espécies nativas, palmito (Euterpe
edulis), plantas ornamentais (orquídeas, bromélias etc...) e plantas
medicinais.
2.5.2 – Vinte e sete
(27,00) hectares contendo:
-
50.000 pés
de banana nanica, com produção de 30 ton/ha/ano, perfazendo 810 ton/ano;
-
4 km de
valas de drenagem;
-
3 Km de
estradas vicinais;
-
3 casas de
funcionários;
-
um galpão;
-
rede
elétrica com dois transformadores de 15 KWA sede 5 KWA parte empregado;
-
água
encanada em todas as edificações;
-
1.900 m de
cerca de arame farpado com 4 fios e mourões de madeira, com espaçamento de
2,5m circundando o bananal.
2.5.3 Dois hectares e
vinte ares (2,20 ha) distribuídos em sete piquetes, todos dotados de
bebedouros guarnecidos por coberturas, sendo cercados com oito fios de arame
farpado e mourões de concreto, destinados a ovinicultura e caprinocultura.
2.5.4 - Três hectares e
Cinqüenta ares (3,50 ha), ocupados pela casa sede, piscina,
lavanderia, abrigo de carros, casa do administrador, casas de funcionários,
lavador de carro, edificação da caixa d'água, heliporto, pomar,
gramado, onde existem 220 pés de coco do tipo anão, em franca produção.
Existindo também pista de acesso concretada, quadra-poli-esportiva,
iluminação artificial, irrigação automática, dois poços artesianos,
canalizados individualmente. Toda esta área é coberta por sistemas de
drenagem constituídos por valas edificadas em concreto armado.
2.5.5 – Doze Hectares e
Cinqüenta ares (12,50 ha) destinados à criação de gado de corte, ou
leiteiro.
2.5.6 - Sistema de
confinamento, com capacidade para 500 cabeças.
3- CERCAS EXTERNAS E
INTERNAS
3.1 Cercas externas:
A propriedade possui 2.730
metros lineares de cercas de arame farpado de quatro fios, presos a mourões
de madeira que se espaçados de 2,50 metros, em bom estado de conservação e
manutenção.
3.2 Cercas internas:
As cercas internas são de
mourões de concreto, espaçados de 2,50 metros, com nove fios de arame
farpado e balancinhos, em bom estado de conservação, sendo um total de 2.075
metros de cerca com 830 mourões, 1.500 balancinhos e 16.500 metros de fio de
arame farpado, ou seja, 41,5 rolos de 400 metros cada.
4. CASA SEDE:
É do tipo construtivo
superior, em ótimo estado de conservação, constituída de hall de entrada,
lavabo, circulação, sala de estar com dois ambientes, sendo um ambiente
social e outro íntimo com lareira a qual acessa também a sala de jantar,
copa, cozinha, despensa, adega no subsolo, quatro suítes com banheiro
social, sala de jogos, sala de ginástica, duas saunas, sendo uma seca e
outra úmida a gás, ducha, lavabo, churrasqueira à carvão, varanda,
compartimentos de: gás de cozinha, sistema de aquecimento central e bomba de
pressão da sauna.
As instalações elétricas e
hidráulicas encontram-se em bom estado. A casa sede é dotada de sistema de
abastecimento interno, sistema de som, distribuído pela casa e piscina. As
instalações hidráulicas de água quente são em dutos térmicos especiais;
possui sistema de aquecimento interno e ar condicionado de 12.000 BTU's na
suíte principal, lareira para dois ambientes e sistema de telefonia
embutidos em todos os cômodos, com interfone, inclusive na piscina. A casa
possui piso em cerâmica marmorizada na cozinha, copa e sala de jantar em
ótimo estado de conservação. Os demais cômodos são dotados de piso frio de
primeira qualidade. As esquadrias e portas são de madeira de lei, com gradis
metálicos nas janelas.
5. CASAS DE
FUNCIONÁRIOS:
5.1. De empregados
domésticos:
Trata-se de duas
residências geminadas de padrão médio/superior edificadas em alvenaria com
laje, coberta por telhas de barro do tipo romana, com revestimento nas
paredes à base de pintura látex e piso frio de primeira qualidade. As
instalações elétricas e sanitárias embutidas e de primeira linha. A casa é
constituída de copa, cozinha, quarto e banheiro.
5.2 De empregados braçais:
Trata-se de três
residências do tipo proletário, erigidas em alvenaria, sem forro coberta com
telhas de fibra e cimento; com revestimento interno nas paredes, pintura a
base de cal, com pisos frios de concreto liso, com instalações elétricas e
hidráulicas embutidas de padrão médio.
6. Galpão:
Trata-se de uma construção erigida em alvenaria, sem forro
coberta por telhas de barro do tipo francesa, com piso de cimento queimado,
com revestimento nas paredes com pintura a cal, instalações elétricas e
hidráulicas aparentes.
7. Lavador:
Trata-se de uma cobertura
com estrutura em madeira de lei, com telhas de barro do tipo romana, erigida
sobre colunas de concreto armado, possuindo uma vala com acesso através de
escada de concreto, destinada à manutenção de veículos, com sistema
hidráulico e elétrico em perfeitas condições de funcionamento.
8. Poços artesianos:
Trata-se de dois poços com
60 m de profundidade, e vazão de 4.500 litros/hora cada, com instalação
completa em perfeito funcionamento.
9. Reservatório de
Água:
Trata-se de uma construção
assobradada em alvenaria, coberta com laje impermeabilizada onde localiza-se
a caixa d'água com capacidade de 18.000 litros, e no pavimento intermediário
localiza-se o sistema de distribuição de água para as residências, lavador,
piscina, sistema de irrigação de jardins, bebedouros, galpão de ovelhas (cabanha),
mini-granja, sendo o térreo utilizado para almoxarifado; acoplado a este
edificada em alvenaria recoberta por telhas de barro uma edificação
utilizada para abrigar as bombas de água.
10. Casa de Ovelhas (cabanha):
Trata-se de uma construção
com estrutura de concreto pré-moldado, e internamente em madeira de lei
construída em nível superior, contendo quatro maternidades, comedouro, duas
divisões cobertas com canaleta de fibra de cimento, sendo que o piso da
região inferior de concreto.
11. Piscina:
Trata-se de uma piscina de
16,0 X 8,0 metros com capacidade de aproximadamente 210 m3, com
iluminação interna e externa, sendo azulejada e alçada com escada de aço
inox, rodeada por piso de pedra mineira, assentada em cima de uma laje de
concreto, com gramado, gradis de proteção e ducha. Possui ainda casa
subterrânea de tratamento d'água.
12. Quadra Poliesportiva:
Trata-se de uma quadra com
piso em concreto com acabamento em resina na cor padrão com alambrado, sendo
que a pista de jogos possui medidas oficiais para vôlei, basquete, futebol
de salão e tênis. A quadra é equipada com iluminação artificial através de
quatro postes.
13. Heliporto
Trata-se de uma base em
concreto armado de tamanho oficial, com padrões internacionais destinada a
pousos e decolagem, com iluminação e marcação para pousos noturnos, conforme
as normas da aeronáutica.
14. Ponte:
Construída sobre o rio
Canha na estrada que liga a Rodovia à sede do imóvel, possuindo um
comprimento de 16 metros por 6 metros de largura, construída em concreto
armado, dimensionada para suportar uma carga de até 30 toneladas.
15. Estradas:
Trata-se de 850 metros de
estrada de acesso em terra batida cascalhada e compactada e 550 metros de
estrada toda em concreto armado com guias, sarjetas e bueiros, medindo 5,20
metros de largura com 12 cm de espessura de concreto. Existindo ainda mais
100 m de estrada como via de circulação dos jardins. Todas as estradas em
concreto vêm acompanhadas de iluminação e sistema de drenagem através de
valas e de bocas de lobo.
16. Jardins:
Ocupam aproximadamente uma
área de 3.000 m2 em torno da casa sede e piscina, todo com
gramínea e coqueiros (220 pés do tipo anão híbrido) em franca produção.
Possui sistema de irrigação automática, iluminação, sistema de drenagem com
várias caixas de captação de águas pluviais.
17. Drenagem:
a) Possui aproximadamente
1.300 metros com 0,80 m de profundidade com brita e seixo rolado e tubos de
cerâmica recobertos por gramado.
b) possui mais 154 metros
de drenagem na lateral da estrada constituída com 1,50 metros de
profundidade com tubos de cimento de 6 polegadas, com filtro de “Bidin” e
brita n° 1.
18. Sistema de Esgoto e
de escoamento de águas pluviais:
Possui 1.800 metros com
tubos de PVC de esgoto e de captação de águas pluviais, drenagens com 46
caixas de concreto de 1.0 x 1.0 metros com profundidades variando de 0,80
metros a 1 metro. Possui também 440 m3 de Gabião perto da ponte.
19. Avaliação De
Precisão Normal
Neste nível de
avaliação os elementos que contribuíram para formar a convicção de valor,
estão indicados de forma resumida, ou que, respeitando as demais, atendendo
apenas parcialmente aos requisitos das avaliações rigorosas.
Após
verificar no local, na vizinhança e junto às imobiliárias locais, foram
feitas avaliações levando-se em consideração a infra-estrutura da fazenda,
bem como a própria estrutura das edificações, heliporto, ponte, asfalto,
sistemas de irrigação e drenagem redes de água e esgoto, poços artesianos,
piscina, quadra poliesportiva, bananal, áreas verdes (reserva florestal),
pastagens e rede elétrica existente, concluímos que o valor total da Fazenda
Raposa é de U$ 3.000.000,00 (Três milhões de dólares).
20. Encerramento
Nada mais havendo a
esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 17 folhas digitadas no
anverso e numeradas, rubricadas, sendo a última datada e assinada. Ilustram
o Laudo 17 folhas, um mapa da Propriedade e uma planta da Casa Sede com 48
fotos.
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akivende@hotmail.com